Deuxième Article

J’ai identifié 7 occasions de perdre de l’argent sur un programme de défiscalisation !

1ère occasion de perdre de l’argent : c’est au moment de l’achat de votre appartement !

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que le plus gros gain sur un investissement immobilier se fait à l’achat. Pourquoi ? Parce qu’à l’achat on a la possibilité de trouver des biens qui sont en dessous du prix du marché. Si vous trouvez un bien qui est 20% en dessous du prix du marché, vous êtes quasiment sûr de faire une plus-value à la revente, car y a peu de chance que le prix du marché chute de 20%. Mais ça, c’est valable si vous investissez dans l’ancien.

Quand vous signez sur un programme de défiscalisation, vous êtes 2 fois perdant. Pour commencer, vous êtes perdant, car vous achetez un appartement neuf et donc vous subissez immédiatement une décote à l’achat. C’est le même principe pour une voiture, si vous l’achetez neuve et que vous la revendez avec ne serait-ce que 1000 km au compteur, vous allez perdre au moins 20% de sa valeur.

Mais, il y a plus sournois que ça. Il faut savoir que les promoteurs profitent des programmes de défiscalisation pour augmenter de 10 à 20% le prix des appartements qu’ils vendent. Et donc, vous n’achetez pas un appartement au prix du marché, mais plus cher que le prix du marché. Pourquoi les promoteurs font-ils ça ? Parce qu’ils savent qu’il y a un effet d’aubaine et que les clients sont aveuglés par la promesse de réduction d’impôts dont tous les médias parlent.

Dès l’instant où vous signez pour un appartement en défiscalisation, vous savez que vous avez déjà perdu de l’argent.

Maintenant, passons à la 2ème occasion de perdre de l’argent.

Sachez que vous allez perdre de l’argent tout au long de la durée de remboursement du crédit. Or, vous allez en perdre bien plus que ce que vous allez récupérer d’impôt.

Quand vous signez l’achat de votre appartement, vous pensez surtout au moment où vous allez toucher des loyers, et vous avez raison. Faisons une simulation pour bien comprendre.

Imaginons que vous achetiez un appartement de 150.000 €. Sur 15 ans, vous vous retrouvez avec une mensualité à rembourser de 1 000€ / mois. Dans le meilleur des cas, vous allez toucher 500 € de loyer. À la fin de l’année, vous allez obtenir une réduction d’impôt de 3.000 €, soit 250 € / mois. Donc, 1.000 € -500 € - 250 €, cela fait que vous allez devoir sortir de votre poche 250 € / mois. Les vendeurs de programmes de défiscalisation appellent ça l’effort d’épargne. C’est une jolie formule pour vous faire oublier que c’est de l’argent qui va sortir de votre poche tous les mois sur toute la durée de votre investissement.

Mais attention, ces 250 € c’est du brut ! À cela vont s’ajouter : les charges de copropriété, les frais d’agence, le coût de votre assurance de propriétaire non occupant, le coût de votre assurance sur les loyers impayés. Bref, plein de frais dont bizarrement personne ne vous parle avant de signer l’achat de l’appartement.

Alors, vous vous dites peut-être « mais c’est normal de faire un effort d’épargne quand on investit dans l’immobilier, sinon il faut avoir un gros apport ! » Eh bien non, il est tout à fait possible d’investir et d’empocher chaque mois de l’argent en plus du remboursement du crédit. Sur les 11 biens immobiliers que j’ai achetés, il n’y en a pas 1 seul qui nécessite un effort d’épargne de ma part… Tous me rapportent plus que ce qu’ils me coûtent chaque mois.

Mais revenons à nos moutons.

Donc vous perdez de l’argent à l’achat et ensuite vous en perdez tous les mois sur toute la durée de l’investissement. Et, ce n’est pas fini ! Passons à la 3ème occasion de perdre de l’argent.

Il faut savoir que quand vous êtes propriétaire d’un appartement en défiscalisation, vous ne contrôlez absolument rien. Vous n’avez pas la main sur les loyers, car ils sont plafonnés par le dispositif. Vous n’avez pas la main sur votre bien, car le plus souvent il est à l’autre bout de la France. Alors, comme vous ne contrôlez rien, le plus grand risque que vous avez c’est de tomber sur un mauvais payeur. C’est arrivé à l’un de mes amis. Pendant 3 ans il n’a pas touché un seul loyer. Il s’est retourné contre l’agence qui avait visiblement mal fait son travail et il a fini par récupérer son argent, mais pendant 3 ans, il a dû sortir l’argent de sa poche, faire l’avance des frais d’avocat et y dépenser beaucoup d’énergie. J’ai un autre ami qui a également investi dans ce type de programme et lui me partageait que tous les mois il devait relancer le locataire pour toucher son loyer. Bref, c’est loin d’être un investissement tranquille. Avec un programme de défiscalisation, comme les loyers sont plafonnés, naturellement vous attirez des personnes en situations difficiles qui n’ont pas toujours les moyens de payer leur loyer et donc le risque d’impayé est beaucoup plus important.

Cela fait maintenant quelques minutes que je vous parle des occasions de perdre de l’argent, cependant, dans votre tête vous devez vous dire : « peut-être, mais quand même on gagne la réduction d’impôt !!! »

Alors, parlons-en de la réduction d’impôt !

Si l'on reprend mon exemple sur un investissement de 150.000 €, on a vu que vous pouviez obtenir 3.000 € de réduction par an pendant 9 ans, ce qui fait une réduction d’impôt totale de 27.000 €.

Eh bien, laissez-moi vous dire qu’une fois de plus vous avez là une 4^ème occasion de perdre de l’argent !

Si au lieu d’investir 150.000 € dans un appartement en défiscalisation, vous investissiez dans un appartement ancien que vous achèteriez 100.000 € avec 50.000 € de travaux, eh bien, vous pourriez déduire les 50.000 € de vos revenus, ce qui génèrerait une baisse d’impôt conséquente en fonction de votre taux d’imposition. Sur une tranche d’imposition de 45% cela représenterait 22.500 €, soit l’équivalent d’un programme de défiscalisation à 4.500 € près. Donc, si vous achetez dans l’ancien vous avez la possibilité d’obtenir également une réduction fiscale, comme on vous le promet sur un programme neuf, mais avec toutes les autres contraintes en moins.

Passons maintenant à la 5ème raison de perdre de l’argent. Restons pour cela sur la promesse de réduction d’impôt.

Lorsqu’on vous dit que vous allez récupérer de l’argent par la réduction d’impôt, ça n’est pas totalement vrai, car vous ne récupérez par vraiment l’argent. Ce qu’il se passe concrètement, c’est que cette réduction d’impôt se transforme en effort d’épargne. Ce n’est donc pas une somme qui va dans votre poche, c’est un transfert du capital vers la valeur de votre appartement. Or, tant que vous n’avez pas vendu votre appartement, vous ne savez pas si cet effort d’épargne est rentable ou pas, car vous ne savez pas à l’avance combien vous allez revendre votre bien. Si vous vendez votre appartement moins cher que le prix d’achat, eh bien, l’effort d’épargne aura été perdu dans la perte à la revente et les intérêts du crédit.

Il est totalement faux de dire qu’on récupère en impôt, l’effort d’épargne que l’on produit, car, au moment où l’on fait l’effort d’épargne on ne sait pas si on récupèrera tout le capital investi.

Nous venons de parler du risque de perdre de l’argent à la revente. C’est justement la 6ème occasion de perdre de l’argent sur un programme de défiscalisation.

Ce qu’il vous faut savoir, c’est que la grande majorité des investisseurs en défiscalisation attendent avec impatience d’arriver au terme de l’engagement fiscal pour revendre leur appartement et stopper l’effort d’épargne qui leur coûte chaque mois de l’argent. Et comme les appartements ont tous été vendus en même temps, eh bien tous les propriétaires se retrouvent à vendre leur appartement au même moment. La conséquence est facile à deviner, d’un seul coup l’offre est très supérieure à la demande et donc les propriétaires sont obligés de baisser leur prix pour récupérer leur capital, c’est ce qui entraine le plus souvent des moins-values importantes à la revente quand on a la chance de revendre malgré la concurrence.

Passons maintenant à la 7ème occasion de perdre de l’argent en signant un programme de défiscalisation.

Nous l’avons vu, les investissements dans les programmes de défiscalisation sont très peu rentables, c’est pourquoi, indirectement en contractant un crédit pour investir dans ce type de bien vous allez plomber votre capacité d’emprunt, ce qui risque de vous bloquer pour faire d’autres investissements qui eux pourraient être rentables. En signant ce genre d’acquisition, vous vous privez de l’effet de levier du prêt bancaire.