Premier Article

Si vous posez la question à un comptable, celui-ci vous répondra qu’une résidence principale est un actif. Mais, parler le langage des comptables ne va pas vous aider à devenir libre financièrement.

Dans le champ lexical de la liberté financière, la résidence principale est classée dans les passifs. Donc, si vous avez acheté votre résidence principale, sachez que vous avez acheté un passif !

Pourquoi ? Simplement du fait qu’une résidence principale ça coûte de l’argent chaque mois (mensualités de crédit si elle n’est pas totalement remboursée, frais de maintenance - il y a toujours des travaux à faire dans une maison - et l’écart des frais d’entretien qui sont plus importants que pour un investissement locatif, car le fait que ce soit notre petit « chez-nous » nous amène à faire les choses au mieux et non pas au moins cher). Et donc si ça coûte de l’argent, c’est un passif.

En plus d’être un passif qui coûte de l’argent chaque mois, acheter sa résidence principale entraine d’autres inconvénients :

- Acheter pour soi implique une décision qui relève davantage de l’émotionnel que du rationnel (contrairement à un investissement qui ne relève que du rationnel),

- Acheter sous le coup de l’émotion, conduit le plus souvent à ménager le vendeur pour obtenir le bien (contrairement à un investissement où la rentabilité sera privilégiée, quitte à ne pas aller au bout de la négociation),

- Pour un niveau de confort identique à une location il faudra prévoir un budget mensuel de 50 à 100% plus élevé (l’échéance du crédit étant bien supérieure à un loyer),

- Un autre inconvénient important c’est qu’un crédit immobilier sur sa résidence principale plombe très fortement son taux d’endettement et pour de longues années. Et ça, ça peut poser problème pour investir dans des actifs qui rapportent de l’argent.

- Le dernier point qui est pour moi le plus important c’est qu’acheter sa résidence principale génère un énorme manque à gagner par rapport à ce que pourrait rapporter un investissement à haut rendement.

Laissez-moi vous donner un exemple pour bien toucher du doigt l’importance de ce manque à gagner. Je vis actuellement dans une villa au nord de l’île Maurice, à Cap Malheureux plus précisément. Cette Villa (si vous faites une recherche sur Villa Natureva vous devriez pouvoir en trouver une à vendre) est affichée au prix de 590.000 € (hors frais de notaire et du BOI – qui se charge des dossiers d’investissements pour les expatriés) :

Extrait de l’annonce de mise en vente d’une Villa de la résidence où je vis

Avec ma maitrise de l’investissement immobilier avec ce budget 590.000 € je pourrais aisément générer un revenu de 7.000 € / mois en plus du remboursement du crédit de 3 150 €/mois sur 20 ans.

Il se trouve que pour vivre dans cette maison je paie un loyer de 1875€/mois. Et cela inclus la femme de ménage qui passe une fois 4h par semaine, le pisciniste qui passe une fois par semaine, les jardiniers qui passent 2 fois par semaine, l’entreprise de traitement antimoustiques qui passe 1 fois par mois et la surveillance 24h/24 de la résidence par un gardien.

Vous comprenez donc que si une banque est prête à m’octroyer un prêt de 600.000 €, je préfère de loin l’investir dans un bien qui me rapporte 7.000 € par mois (en plus du remboursement du crédit) et payer 1875€ de loyer pour vivre dans une super villa plutôt que d’avoir à sortir 3150 € de ma poche pendant 20 ans pour vivre dans la même villa.

Donc si je devais acheter cette villa je perdrais 7.000 € – 1.875 € (le revenu en plus du remboursement du crédit) + 3.150 € (qui serait l’effort d’épargne que je devrais fournir) = 8.275 € / mois.

Sincèrement, pour 8.275 €/mois, je préfèrerais, DE LOIN, vivre dans la maison de quelqu’un d’autre !!! D’ailleurs c’est ce que je fais !

Donc commencer par acheter sa résidence principale est une erreur qui va vous bloquer pour avancer sur le chemin de la liberté financière. Si vous avez déjà fait cette erreur, vous avez plusieurs options :

- soit, vous la revendez pour rembourser le crédit et revenir à une situation financière plus confortable (en prenant une location qui vous coûte au moins 30% moins cher que votre précédente mensualité de crédit),

- soit, vous renégociez votre crédit pour faire baisser la mensualité d’au moins 30%,

- soit, vous transformez votre passif en actif en faisant le nécessaire pour toucher des revenus locatifs supérieurs au coût du crédit (avec les stratégies que je vous présenterai plus tard),

- soit, attendez la fin du crédit pour retrouver un taux d’endettement qui vous permettra d’emprunter de nouveau.

Dans le meilleur des cas, vos revenus seront assez importants pour couvrir l’endettement de votre résidence principale et vous permettre d’emprunter en plus pour un investissement locatif.