Troisième Article

Attention je vais aborder dans ce chapitre un des aspects les plus rébarbatifs d’un investissement immobilier : « les indicateurs de performance ». Je vais rester sur les notions les plus faciles et les plus importantes. Si vous ne comprenez pas tout du 1^er coup, ne vous inquiétez pas, je vous donnerai des calculs très simples pour savoir si votre projet d’investissement est rentable ou non.

Dans l’introduction, nous avons vu que pour devenir libre financièrement avec l’immobilier, vous deviez obtenir des revenus passifs qui vous permettent de couvrir vos dépenses du quotidien.

Le niveau de revenu que vous allez générer avec l’immobilier, c’est ce qu’on appelle le cash-flow. Le cash-flow c’est la différence entre ce que vous rapporte l’investissement et ce qu’il vous coûte.

- Prenons un exemple simple : si vous touchez 1.000 € de loyer et que vous payez 500 € de crédit (pour le remboursement de l’appartement), cela vous fait un cash-flow brut positif de 500€. À ce montant brut, il faudra déduire certains frais (par exemple les frais d’agence si vous sous-traitez la gestion de vos appartements) et les impôts (sur le revenu + taxe foncière).

- Le cash-flow net positif va donc dépendre de 3 facteurs :

- Votre capacité à générer d’importants revenus locatifs (en utilisant des stratégies locatives à très haut rendement)

- Votre capacité à réduire le montant de votre mensualité (en achetant à un prix très bas et/ou en faisant un apport)

- Votre capacité à optimiser la fiscalité de vos investissements (et plus largement la réduction des frais cachés)

Le cash-flow est le seul indicateur qui doit influer dans votre décision d’investir ou pas dans un projet immobilier !

Alors pourquoi parle-t-on souvent du taux de rentabilité ?

Le taux de rentabilité n’est pas un indicateur opérationnel qui va vous permettre de savoir concrètement combien un projet immobilier va vous rapporter. En revanche le taux de rentabilité permet de comparer la performance de 2 supports d’investissement différents.

Voici à titre d’illustration quelques exemples de rentabilités en fonction du support d’investissement utilisé.

Placements financiers

Investissements immobiliers

Livret A

Assur. Vie

Actions CAC40

Loc. en nue

Stratégie coup de coeur

Coloc-ation

Loc.
courte durée

0,75 %

Plafond 22950€

~2,5%

Plafond illim.

3.6%

(Rend. moyen depuis 2009)

De 2,5 à 5 %

De 6 à 10 %

De 9 à 20%

> à 20%

Pour information, le taux de rentabilité est égal à la somme des loyers perçus sur une année, divisée par le montant global de l’investissement. Si on touche 1.000€ de loyer par mois (hors charges) sur un appartement qui nous a coûté 150.000 € (travaux, frais de notaire et mobilier inclus), alors cet investissement génère 1000x12/150000=8% de rentabilité (avant impôt).

Si l’on parle aussi souvent du taux de rentabilité, c’est qu’il est très fortement corrélé au cash-flow. D’autant plus quand l’investissement est 100% financé par le levier du prêt bancaire, ce qui est recherché par la majorité des investisseurs. Dans ce cas, l’indicateur du taux de rentabilité est pratique, car il est beaucoup plus simple et rapide à calculer de tête que le cash-flow.

Et de fait, cela nous permet d’évaluer très rapidement si un investissement est rentable ou pas, c’est-à-dire s’il va générer du cash-flow ou pas. Par exemple, personnellement je n’investis jamais dans un bien qui va générer moins de 12% de rentabilité et je déconseille d’investir dans un bien qui génère moins de 10% de rentabilité.

Pourquoi devez-vous absolument obtenir plus de 10% de rentabilité sur vos investissements immobiliers ?

Si vous empruntez 100.000 € sur 20 ans, vous aurez environ 600 € de mensualité de crédit à rembourser.

Si vous récupérez 600 € de loyer pour couvrir la mensualité de votre crédit, vous obtenez un revenu locatif annuel de 7.200 €. 7.200€ / 100.000 €, cela vous fait un taux de rentabilité brut de 7,2%.

Comme vous pouvez le constater, avec un taux de rentabilité brut de 7,2% vos loyers couvrent tout juste le remboursement de votre prêt, mais à côté il y a des frais et des impôts. Ce qui veut dire qu’à 7% de rentabilité vous ne gagnerez pas d’argent.

Certes, vous avez un petit patrimoine qui se développe pour un effort d’épargne très faible, mais cela ne vous permet pas d’augmenter vos revenus.

Maintenant si vous obtenez 10% de rentabilité sur le même investissement, dans ce cas, cela vous fait un revenu locatif annuel de 10.000 €, soit 830 € par mois.

Avec les 600 € de mensualité de crédit à rembourser, cela fait un cash-flow positif de 230 €/mois.

À partir de 10% de rentabilité, on peut donc dire que l’immobilier nous permet d’augmenter nos revenus en plus de l’autofinancement de notre patrimoine.

Or, au-dessus de ces 10%, chaque point de rentabilité supplémentaire vous permet d’augmenter vos revenus passifs de plusieurs centaines d’euros.

En résumé, en dessous de 7% de rentabilité, vous devez faire un effort d’épargne pour investir.

À partir de 7% de rentabilité, vous commencez à acquérir un patrimoine qui s’autofinance.

Au-delà de 10% de rentabilité, en plus de s’autofinancer, votre patrimoine permet d’augmenter vos revenus.

C’est pour cette raison que personnellement, en dessous de 12% de rentabilité, je ne préfère pas investir.

Ne croyez pas qu’il soit si difficile de dépasser les 12% de rentabilité, car sur certains de mes investissements je suis monté à plus de 40% de rentabilité !!! Nous aurons l’occasion d’y revenir.

Comme nous venons de le voir, le cash-flow dépend directement du taux de rentabilité de l’investissement (dans le cas d’un investissement 100% financé par la banque. Toutefois, il dépend aussi du montant global du projet, car, si vous générez 10% de rentabilité sur un investissement de 200.000 €, cela signifie que vous allez obtenir 2 X plus de cash-flow qu’un investissement de 100.000 € qui dégage la même rentabilité.

Nous en arrivons donc à la question de savoir « combien vous devez investir pour devenir libre financièrement ? » si on reste sur l’hypothèse que 100% des projets sont financés par le prêt bancaire (si vous faites de l’apport les revenus seront supérieurs pour un taux de rentabilité équivalent).

Comme le cash-flow généré dépend du taux de rentabilité et du montant à investir, voici un tableau récapitulatif de la rentabilité à obtenir et du montant d’investissement à réaliser pour obtenir le revenu qui correspond à votre liberté financière.